مالیات بر اجاره املاک

مالیات بر درآمد املاک اجاری

بر اساس قانون مالیاتهای مستقیم، در موارد زیر مالیات بردرآمد اجاره املاک به مؤدیان تعلق می گیرد.

-          درآمد شخص حقیقی یا حقوقی، ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در قانون مالیاتهای مستقیم، مشمول مالیات بردرآمد املاک است. درآمد مشمول مالیات املاک عبارتست از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

-          بر اساس اصلاحیه مصوب 1394/04/31 قانون مالیات های مستقیم، از ابتدای سال 1395 ،واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیاتی معادل نسبتی از مالیات بر اجاره است.

-         از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحدآپارتمان یک مستغل محسوب می شود.

تکالیف مؤدیان

1-      تسلیم اظهار نامه مالیاتی موضوع مواد 80 و 57 قانون مالیاتهای مستقیم حسب مورد.

اظهارنامه اجاره املاک مؤدیان هر سال باید به صورت الکترونیکی در سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی، بخش اظهار نامه الکترونیکی تا پایان تیرماه سال بعد ثبت شود . به این منظور مؤدیان می توانند با مراجعه به بخش اظهار نامه الکترونیکی سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی ir.gov.tax نسبت به ثبت نام، دریافت نرم افزار الکترونیکی ثبت و ارسال اظهارنامه مالیاتی و راهنمای مربوط، اقدام نمایند .

سازمان امور مالیاتی از طریق شماره تلفن 1526( بدون پیش شماره ) پاسخگوی سوالات مؤدیان در خصوص مراحل ثبت اظهارنامه های الکترونیکی است.

2-       ارائه مدارک جهت تشکیل پروند:

تصویر و اصل سند مالکیت و بنچاق- تصویر و اصل صفحه اول شناسنامه و کارت ملی مالک -  تصویر و اصل اجاره نامه رسمی یا عادی - تصویر و اصل مدارک مربوط به ملک شامل گواهی پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، فیش عوارض سالیانه نوسازی، مدارک کدپستی ملک (مانند فیش تلفن) - تصویر و اصل وکالت نامه ، در صورت مراجعه وکیل

3-      پرداخت مالیات متعلق طبق مقررات مربوط:

چند نکته :  :چنانچه مؤدیان چندین واحد ملکی خود را در سراسر کشور به اجاره واگذار کرده باشند، می بایست اطلاعات مربوط را از طریق یک اظهـارنامه به ترتیب اولویت بندی درخواست استفاده از معافیتهای مربوط اعلام نمایند. اشخاص حقوقی مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه برای درآمد املاک اجاری خود نیستند.

محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد یا افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود. ضمناً یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتــخاب مالک، مشمول مالیات نخواهد بود.  مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند. در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یک صد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید به انتخاب مؤدی از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.

نکته : چنانچه املاک مسکونی برای استفاده تجاری و اداری به اجاره واگذار شوند، مشمول معافیت مذکور نخواهند بود.

نحوه محاسبه مالیات املاک اجاری

مطابق ماده 54 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم از ابتدای سال 1395 ،درآمد اجـاره براساس قرارداد، اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد. در مـواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتـر از هشتاد درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه ( تعیین و اعلام شـده توسـط سازمان امور مالیاتی کشور) باشد و نیز در مورد واحدهای مسکونی واقع در شـهرهای بـا جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که ( به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور) به عنوان واحد خالی شـناسایی می شوند، میزان اجاره بهاء بر اساس جدول اجـاره املاک مـشابه تعیین خواهد شد.

میزان اجاره دریافتی پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالـک نسبت به مورد اجاره، به عنوان درآمد مشمول مالیات تلقی می شود. مالیات درآمد مـذکور برای اشخاص حقیقی با اعمال نرخ مالیاتی موضوع ماده 131 اصلاحی قـانون مالیاتهـای مستقیم مصوب 1394/04/31 و برای اشخاص حقوقی به نرخ بیست و پنج در صد محاسبه می گردد.

نرخ محاسبه مالیات بر اجاره املاک :

نرخ ماده 131 قانون مالیات های مستقیم برای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک در سال 1395 و پس از آن
ردیف	درآمد مشول مالیات سالانه ( ریال )		نرخ
	از مبلغ	تا مبلغ
1	0	500.000.000	15 در صد
2	500.000.001	1.000.000.000	20 درصد
3	1.000.000.001	و بیش از آن	25 درصد

جرائم مالیاتی :

ردیف	موضوع	جریمه
1	عدم تسلیم اظهارنامه	ده درصد مالیات  متعلق
2	پرداخت مالیات پس از سر رسید مقرر	به ازای هر ماه 2.5 درصد مالیات متعلق

 

خلاصه قوانین مالیات بر ارث

مالیات بر ارث بر اساس قوانین جدید

        ارث به کلیه اموال، بدهی ها، حقوق و وظایف شخص پس از فوت وی گفته می شود که به شخص دیگری منتقل می گردد.  اگر پس از درگذشت شخصی، مالی از وی به وارثان برسد، این دارایی، مشمول پرداخت مالیات می گردد. مالیات بر ارث گونه ای مالیات مستقیم و از نوع مالیات بر دارایی است. مهمترین سوال مطرح در ارتباط با مالیات بر ارث این است که مالیات بر ارث چند درصد یا به عبارت بهتر نرخ محاسبه مالیات بر ارث به چه صورت است.

در قانون قدیم (متوفیان قبل از 01/01/1395 ) مالیات بر ارث، برطبق میزان ماترک متوفی و تعداد وراث متفاوت بود : بدین ترتیب که ماترک متوفی ارزش گذاری شده، پس از کسر دیون و هزینه ها، سهم هر ورثه مشخص شده و پس از اعمال معافیتها، طبق جدول قانون مالیاتهای مستقیم، میزان مالیات بر ارث هر ورثه تعیین و دریافت می شد. پس از پرداخت مالیات و صدور گواهی واریز مالیات بر ارث، امکان انتقال ماترک به ورثه فراهم می گردید. اما در قانون جدید مالیات بر ارث (متوفیان بعد از 01/01/1395) اموال متوفی گروه بندی شده و بر اساس گروه مرتبط ، نرخ های متفاوتی را شامل می گردد.

وراث( منفردا یا مجتمعاً ) یا وکیل قانونی یا نماینده یا قیم وراث با توجه به موقعیت جغرافیایی(آخرین اقامتگاه قانونی متوفی) به اداره امور مالیاتی مربوطه (مودیان محترم استانها، به اداره امور مالیاتی شهرستان مربوطه و مودیان محترم تهران،"با توحه به محدوده جغرافیایی" به یکی از نشانی های های ذیل) مراجعه نموده و با در دست داشتن مدارک زیر طبق درخواست خود (موضوع ماده26 یا ماده 34 ق.م.م) اقدام به تشکیل پرونده نمایند.

آدرس ادارات تهران جهت تشکیل پرونده مالیات بر ارث:

اداره امور مالیاتی شمیرانات: بلوار افریقا خیابان جهان کودک خیابان 25 گاندی

اداره کل امور مالیاتی شمال تهران: بلوار میرداماد جنب مسجد الغدیر

اداره امور مالیاتی شرق تهران: میدان رسالت ابتدای خیابان نیروی دریایی

اداره کل امور مالیاتی غرب تهران: خیابان ستارخان روبروی برق آلستوم برج سپهر

اداره کل امور مالیاتی مرکز تهران: خیابان سپهبد قرنی خیابان سپند

اداره کل امور مالیاتی جنوب تهران: شهر ری میدان نماز شهرک گلها نبش خیابان لاله ها

مدارک لازم جهت تشکیل پرونده مالیات بر ارث:

فرم تکمیل شده 

گواهی انحصار وراثت ،گواهی فوت و گواهی پزشک

شناسنامه و کارت ملی مرحوم و وراث

اگر متقاضی از ورثه نباشد وکالت نامه یا قیم نامه و کارت ملی درخواست کننده

مدارک لازم جهت احراز آدرس محل سکونت متوفی

مدارک مربوط به اموال درخواست شده

ملک : سند وپایان کار و عوارض نوسازی و پسماند ، قبوض آب وبرق وگاز و صورت مجلس تفکیکی ‍‍

وسایل نقلیه : سند و فاکتور کارخانه ‍‍

برای مابقی ماترک موردهای ماده 17 قانون: اسناد و اوراق مالکیت

در صورت سهم الارثی بودن، گواهی واریز مالیات بر ارث و گواهی انحصار وراثت مرحوم قبلی ‍‍

قانون جدید مالیات بر ارث

اصلاح قانون مالیات های مستقیم در تاریخ 31/04/1394 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. تاریخ اجرای قانون جدید از ابتدای سال 1395 است. در قانون جدید در بخش مالیات بر ارث تغییرات عمده ای رخ داده است. بخشی از این تغییرات به شرح زیر است.

1- در قانون قدیم (متوفیان قبل از 01/01/1395 )، وراث ( مجتمعاً یا منفرداً ) یا وکیل یا نماینده قانونی یا قیم وراث، ابتدا به اداره امور مالیاتی صلاحیتدار مراجعه و پس از تسلیم اظهارنامه مالیات بر ارث، گواهی تسلیم اظهارنامه (ماده 31 ق.م.م) دریافت ، تا برای مراجعه به شورای حل اختلاف جهت اخذ گواهی انحصار وراثت اقدام کنند. ولی در قانون جدید، بدون مراجعه به اداره امور مالیاتی می توانند گواهی حصر وراث را از شورای حل اختلاف اخذ کنند.

گواهی انحصار وراثت

پس از اینکه وراث یا نماینده قانونی یا وکیل وراث به شورای حل اختلاف مراجعه مینمایند شورای حل اختلاف،گواهی ای بنام "گواهی حصر وراثت "صادر میکند که درآن تعداد وراث و همچنین مقدار سهم الارث وراث مشخص میگردد و چنانچه متوفی وصیت نامه رسمی داشته باشد نیز در آن قید میشود.لازم به ذکر است که برای تهیه گواهی انحصار وراثت، نیازی به اقامه دعوی مجدد نمیباشدو هریک از ورثه میتوانند ضمن مراجعه به شورای حل اختلاف برای دریافت رونوشت اقدام کنند.ضمنا در صورتیکه گواهی انحصار وراثت اخذ نشود وراث نمیتوانند فروش و تقسیم و یا انتقال اموال را انجام دهند حتی بصورت توافقی.

تعریف طبقات وراث

قانون مدنی در ماده 862 طبقات ارث را بدینگونه تعریف کرده است:

طبقه اول: پدر، مادر، شوهر،زن،اولاد(درجه اول)

اولاد اولاد(درجه دوم)

طبقه دوم:اجداد، خواهر و برادر(درجه اول)

اولاد آنها(درجه دوم)

طبقه سوم:عمو، عمه، خاله ، دایی (درجه اول)

اولاد آنها(درجه دوم)

2-در قانون قدیم کلیه اموال متوفی، از طرف وراث در اظهارنامه مالیات بر ارث ، اظهار و پس از محاسبه مالیات، گواهی واریز مالیات بر ارث همه اموال به صورت یکجا صادر می شد. ولی در قانون جدید، وراث می توانند ماترک متوفی را به صورت موردی به تاریخ نقل و انتقال، اعلام و پس از پرداخت مالیات ،گواهی واریز مالیات بر ارث را اخذ نمایند.

3-وراث در قانون قدیم می بایست حداکثر تا شش ماه بعد از فوت متوفی، اظهارنامه مالیاتی خود را به اداره امور مالیاتی ذیربط ارائه می کردند در غیر اینصورت مشمول جریمه می شدند ولی در قانون جدید خبری از جریمه نیست.

4- در خصوص نرخ های محاسبه مالیات بر ارث نیز همانطور که در بالا اشاره شد تغییراتی رخ داده است.

جدول نرخ قانون جدید مالیات برارث

در صد تعلق مالیات بر ارث برای هر بخش از ماترک متوفی

طبقه وراث	سپرده های مجاز بانکی	سهام بورسی	سهام غیر بورسی و سهم الشرکه	سایر اموال/ حق الامتیاز/سپرده های غیر مجاز	املاک	حق واگذاری و سرقفلی	وسایل نقلیه
وراث طبقه اول	3%	0.75%	6%	10%	7.5%	3%	2%
وراث طبقه دوم	6%	1.5%	12%	20%	15%	6%	4%
وراث طبقه سوم	12%	3%	24%	40%	30%	12%	8%

 

از کجا باید شروع کنم؟

مدارک مربوطه نوشته شده را تهیه میکنم.

فرمها را از سایت امور مالیاتی شهر تهران پرینت گرفته و کامل میکنم.

موقعیت جغرافیایی را از روی نقشه موجود مشخص میکنم.

آدرس اداره مربوطه را یادداشت کرده و با آمادگی کامل به اداره مربوطه جهت تشکیل پرونده مراجعه می کنم.

http://pasargadtaxaffairs.blog.ir مسعود کریمی